亚虎app官方下载-新城悦服务高增长背后-重度依赖新城控股 高溢价收购

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  新浪财经讯 7月19日,新城悦服务发布2020年中期正面盈利预告,预计今年上半年合并利润将较上年同期增长至少50%(2019年同期1.2亿元)。业绩增长的原因主要是集团在管面积增加;完成收购成都诚悦时代物业61.5%股权;及增值服务收入上升,尤其是社区增值服务及智慧园区服务。

  从往期业绩来看,新城悦服务2019年营收实现同比73%的增长,主要是由于社区增值服务及智慧园区服务分别同比大增268%、263%。对比之下物业管理服务却增长缓慢,新城悦服务的收入结构已然改变。

  物业管理服务增长缓慢 收入结构转变

  新城悦服务为房企新城控股的兄弟公司,“猥亵女童”事件的主角王振华正是新城悦服务的实控人,持股73.34%。王振华的牢狱之灾使新城系2019年度过了一个震荡的下半年,但新城悦服务的业绩却不受影响。

  2019年新城悦服务实现营业收入20.26亿元,同比增长72.58%,营收增速仅次于碧桂园服务、永升生活服务,排在AH物业股第三位。超高的业绩增长背后增值服务功不可没,社区增值服务及智慧园区服务分别同比大增268%、263%,开发商增值服务同比增118%。

  时间线拉长到近三年。2018年新城悦服务营收同比增长35%,分部业务中仅开发商增值服务同比增长69%,超过整体营收增速。该部分业务收入占总收入的比例也从2017年的20%,增至2019年的32%。

  而物业管理服务近两年同比增速仅为29%、16%,均低于同期总营收增速。也就是说,近几年新城悦服务的业绩大主要是增值服务驱动。物业管理服务收入占比从2017年的65%下降至2019年的42%。

  2019年在管面积新增17百万平方米,增幅达40.3%,相比之下对应分部收入仅增16%。根据业绩预告,2020年上半年社区增值服务及智慧园区服务还将大幅度增长,新城悦的收入结构正在发生较大变化。

  值得注意的是,2019年社区增值服务及智慧园区服务毛利率分别大降17.4个百分点、9.4个百分点,随着服务内容及收入结构的变化,新城控股一直稳定的综合毛利率或存下降风险。

  重度依赖新城控股  

  多元化的收入结构固然是好事,但新城悦迅速增长的背后仍离不开新城系。

  资料显示,新城悦的增值服务中,除去社区增值服务是面向业主以外,开发商增值服务及智慧园区服务都是面向开发商的业务。一是向开发商提供销售案场协助服务,二是向开发商提供电梯及智能保安设备的工程及维护服务。

  这两项业务完全取决于上游开发商。目前新城悦服务在管面积60.1百万平方米,其中71.1%来自于新城系,同时还有76.6百万平方米的储备面积来自新城系。以2019年为例,面向开发商的业务再加基础的物业管理服务,新城悦受益于关联方的收入粗略算有9成左右(不考虑第三方影响),新城悦服务的增长仍然重度依赖新城系。

  而这种来自关联方的业务输送,无论是收入增速还是毛利率客观上都存在人为操作空间。一方面并不能真正体现新城悦服务的竞争力,另一方面也不利于物管公司“独立”行走。

  中信证券在研报中曾提到,关联方交付并非企业核心竞争力的决定性因素,关联方只能起到“扶上马,送一程”的作用,在3年左右时间内提升物业管理公司规模和盈利水平。物业管理公司的长期增长绝不取决于关联地产公司的实力,物业管理公司终究要依托品牌,持续成长。

  近几年新城控股以黑马之姿发展迅猛,合同销售金额从2015年的319.3亿元增至2019年的2708.1亿元。但同比增速下降明显,2017-2019年分别为94.4%、74.8%、22.5%,2020年上半年为-20.3%。当交付高峰过去之后,新城悦服务该走向何方?

  高溢价收购背后业绩承诺超低

  业绩预告的一大看点是并购了成都诚悦时代物业。2020年5月7日新城悦服务公告收购成都诚悦时代物业有限公司61.5%股权,作价1.05亿元,算是上半年物管公司较大体量的一次并购。

  诚悦时代物业2004年10月成立,主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务。在管面积5.22百万平方米,2019年实现营业收入2.17亿元,相当于新城悦服务收入的10.7%。

  增厚业绩的同时,更为主要的是新城悦服务第三方在管面积占比的增加,可降低一直被诟病的关联方依赖度。算盘虽打得好,但这桩交易对价不便宜。

  2019年末诚悦时代未经审计的净资产为3381.5万元,以61.5%股权计算,1.05亿元的收购价溢价率达到了748%,收购PE对应19年业绩10.4倍。

  高溢价背后被收购方的业绩承诺却不高,2020-2022年归母净利润分别不低于1727万元、1884万元、2041万元,同比仅增5.6%、9.1%、8.3%,三年复合增长率为7.65%。

  此外,诚悦时代极低的净利率也值得关注,2018年、2019年净利率为4.7%、7.5%。2019年诚悦时代在营收仅增4%的情况下,净利润同比骤增66%。即便如此,标的2019年的净利率水平仅相当于新城悦服务(14.9%)的一半,并表之后公司净利率或被拉低。

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责任编辑:公司观察

亚虎app官方下载-东京都新冠确诊累计将破万例

  东京都新冠确诊累计将破万例

  中新网东京7月22日电 (记者 吕少威)日本东京都知事小池百合子22日向媒体表示,当天东京都新增新冠病毒感染确诊约为230例至240例。截至21日,东京都累计确诊数已达9816例,22日这一数字将突破1万。

  据日本共同社报道,东京都于1月24日发现首例确诊,3月下旬确诊数急速增加,4月4日日增确诊首次达到三位数。5月以后增速放缓,但5月下旬“紧急事态宣言”解除后又出现上升趋势。

  进入7月后,日增确诊数连续数次创新高,17日新增确诊数为293例,达到高峰。22日开始,日本政府为鼓励民众外出旅游而进行补贴的“GoToTravel”活动正式启动,但因东京感染病例不断增多,将其排除在活动对象之外。对于前往东京旅行以及东京居民外出旅行的订单都不予优惠。

  从23日开始,日本将要迎来4连休的小长假,东京都政府呼吁感染后容易转为重症的老年人等群体在长假期间减少不必要非紧急的外出。

  而对于延期至明年的东京奥运会,日本广播协会(NHK)近日作了一项问卷调查,有35%的受访者回答应该进一步延期,有31%的受访者回答应该停办,只有26%的受访者认为应该按期举行。(完)

【编辑:甘甜】